Kemping – interes pod chmurką

Z raportu „Nawyki urlopowe Polaków” wynika, że niemal połowa badanych swój urlop spędziła w kraju, stawiając na regiony, które oferują ciszę, kontakt z naturą i przystępne ceny. Coraz mniej zależy nam na prestiżu (znane kurorty i hotele), raczej wybieramy ciekawy pomysł na wypoczynek. Jak wynika z danych Google, przed sezonem wakacyjnym najczęściej wyszukiwanym hasłem było „pole namiotowe” i „kemping”. Od stycznia do maja każdego miesiąca liczba wyszukiwań rosła o blisko 200 proc. w stosunku do roku poprzedniego. „Kempingi to frajda, która nie oznacza braku wygody. Wręcz przeciwnie. Świetnie wyposażony namiot lub przyczepa oraz atrakcje na takim biwaku zapewniają relaks i dobrą zabawę” – tłumaczą zainteresowani tą formą wypoczynku.

Skoro jest zapotrzebowanie, jest także bogata oferta na rynku – z roku na rok przybywa miejsc na mapie Polski, gdzie możemy rozbić namiot, postawić przyczepę lub kampera. To znaczy, że kemping jest dobrym pomysłem na biznes? Jak najbardziej tak, ale pod warunkiem że dobrze się do tego pomysłu przygotujemy, zanim zaczniemy inwestować w ten biznes. Podstawą na starcie jest znalezienie atrakcyjnego miejsca do biwakowania. A to wbrew pozorom nie jest ani łatwe, ani tanie, ponieważ warto zadbać, aby teren miał obszar nie mniejszy niż kilka hektarów (mocno ograniczona liczba gości w sezonie oznacza niskie zyski). Jeśli mamy już wybraną lokalizację, warto przed kupnem sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, aby mieć pewność, że na danym, wybranym terenie może działać obiekt turystyczny.

– Pomysł na stworzenie Osady na Cyplu nad jeziorem Wigry powstał w czasie pandemii, a kształt i zasady funkcjonowania zostały stopniowo dopracowane podczas wielu rodzinnych podróży w podobne miejsca. Mieliśmy odpowiednie warunki, ponieważ teren Osady to nasza ziemia rodzinna o niespotykanej urodzie. Walory krajobrazowe, kształt, prawie 1,5 km linii brzegowej, bezpośrednio przy głównym szlaku rowerowym wokół Wigier to wyjątkowe atrybuty, które idealnie wpisywały się w moją koncepcję biwakowania – mówi Jan Rzepiejewski, właściciel Osady na Cyplu. – W efekcie powstała kameralna przestrzeń dla namiotów, kampervanów, kamperów i przyczep kempingowych rozłożona wśród drzew na czterech poziomach naturalnie ukształtowanego terenu nad Wigrami. To jeden z najbardziej malowniczych fragmentów jeziora, położony w otoczeniu Wigierskiego Parku Narodowego. Całość uzupełnia sieć leśnych dróg ścieżek i kompletnej infrastruktury, zaprojektowana z myślą o wygodzie gości, ale też z dużą ostrożnością wobec otaczającej przyrody.

Przepisy są podstawą działania

Posiadanie działki to za mało, aby móc prowadzić pole namiotowe czy kemping. W polskim ustawodawstwie kompleksowo uregulowano kwestię organizacji tego typu miejsc. W związku z tym nie można przyjmować gości na np. polu biwakowym, jeśli nie posiadamy wpisu do tzw. ewidencji innych obiektów hotelarskich w gminie (nie należy tego mylić z wpisem do ewidencji działalności gospodarczej przy zakładaniu własnej działalności – jest to odrębna ewidencja). Z definicji pole namiotowe i kemping są to tzw. obiekty hotelarskie niestrzeżone (zaszeregowaniem w zależności od lokalizacji zajmują się odpowiednio wójt, burmistrz lub prezydent miasta). Tworząc kemping, najlepiej zgłosić się do właściwego urzędu marszałkowskiego (są tam dostępne nie tylko wymagane wnioski, które trzeba złożyć, ale także wszelkie informacje, w tym prawne).

Prawo wymaga od przedsiębiorcy, aby teren pola biwakowego był ogrodzony, na terenie były pojemniki na śmieci, umywalnie oraz toalety, dodatkowo niezbędny jest punkt poboru wody pitnej. W przypadku kempingów te wymagania rosną w zależności od kategorii. Zarządzanie kanalizacją i śmieciami podlega kontroli. Podobnie wygląda kwestia infrastruktury wewnętrznej, czyli wytyczonych ścieżek na kempingu, oświetlenia, dróg dojazdowych itp. Warto więc przed rozpoczęciem inwestycji dokładnie poznać przepisy, które szczegółowo określają np. ile dziennie powinno przypadać wody na jedno stanowisko, sanitariatów czy kwestii bezpieczeństwa związanych z rozpalaniem ognisk czy grilla (przeciwpożarowe). Dzięki temu unikniemy kłopotów w czasie kontroli tego typu placówek, a te zdarzają się dość często.

– Jeśli ktoś poważnie myśli o tym biznesie, to nie są to wygórowane wymagania tylko podstawa działania. Ogrodzony teren, ujęcie wody, kosze na śmieci, toalety, wpis do ewidencji obiektów turystycznych czy uregulowane sprawy podatkowe to ważne kwestie, których przestrzeganie nie przeszkadza, a wręcz pomaga w uniknięciu problemów – podkreśla Jan Rzepiejewski. W przypadku Osady na Cyplu istotną kwestią były dodatkowo kwestie związane z lokalizacją pola namiotowego oraz przestrzeni dla kamperów i przyczep. – Prowadzenie biznesu w obszarze Wigierskiego Parku Narodowego, ochrony krajobrazowej czy obszarów Natura 2000 wymaga dużego wyczucia i ostrożności. Oczywiście, niezbędna jest dobra znajomość prawa, ale chyba ważniejsza jest świadomość, z jakim „dobrem” ma się do czynienia. Koncepcja naszego pola namiotowego sprzyja zarówno miłośnikom aktywnych wakacji, jak i miłośnikom slow travel, jednak zawsze w zgodzie z naturą i, co równie ważne, z szacunkiem dla sąsiadów z parceli obok. Każdy, kto akceptuje, że nie używamy głośników przez całą dobę, a po godzinie 22.00 rozmowy prowadzimy najlepiej szeptem, z pewnością spędzi u nas świetny urlop. Jeśli jednak ktoś przyjedzie, aby wprowadzić własne zasady, po prostu będzie zawiedziony, o ile jego pobyt nie zostanie przedwcześnie zakończony – dodaje.

Najlepiej kupić teren pod kemping na własność, w przypadku tego typu biznesu dzierżawa jest średnio opłacalna, biorąc pod uwagę koszty inwestycji. A te nie są małe – w zależności od wielkości kempingu oraz atrakcji dla gości nakłady finansowe zaczynają się średnio (bez kupna ziemi) od 300 tys. zł. Górnej granicy w zasadzie nie ma.

– Inwestycja zależy od skali i założeń. W naszym przypadku każdy element to duży wydatek właśnie ze względu na skalę. Jednak redukując to do typowego pola, na pewno najwyższe koszty związane są z sanitariatami, instalacją elektryczną, wodną, drogami wewnętrznymi oraz systemem monitoringu – podkreśla Jan Rzepiejewski. – W Osadzie na Cyplu najważniejsza jest cisza. To nie jest miejsce dla osób, które szukają hałasu, głośnej muzyki i tłumu, tylko dla tych, którzy chcą naprawdę odpocząć nad Wigrami. Większość miejsc to parcele na wyłączność, ale są też małe, kameralne pola namiotowe. Bez dopłat goście mogą korzystać z sanitariatów, kuchni leśnych, miejsc ogniskowych i punktów ładowania telefonów. Na miejscu są też gotowe do wypożyczenia rowery, przyczepki rowerowe, SUP-y, kajaki, łodzie wiosłowe, rejsy motorówką ze sternikiem oraz w pełni wyposażone namioty.

Konkurencja to nic złego

Kemping, jeśli nie jest usytuowany na popularnych szlakach turystycznych, może być atrakcją sam w sobie, szczególnie jeśli ma dobrą infrastrukturę. Rodziny, przede wszystkim te przyjeżdżające z dziećmi, chcą nie tylko wypocząć, ale nie mogą narzekać na nudę. Dlatego ważne są na polu kempingowym miejsca do uprawiania różnych sportów, place zabaw dla dzieci, miejsca rozrywki.

– Nasz kemping ma praktycznie wszystkie udogodnienia największych i najnowocześniejszych kempingów, ale w leśnym wydaniu: mamy grill bar, plac i kącik zabaw, zjeżdżalnię, trzy plaże, cztery pomosty, dwie kuchnie leśne oraz dwa kompletne węzły sanitarne. Ponadto boiska do gier zespołowych, cztery punkty widokowe, wypożyczalnię sprzętu sportowego i turystycznego, a teren jest zelektryfikowany i monitorowany. Dodatkowo mamy „wodne taksi”: kursuje do nas regularnie statek „Kameduła”, łączący Osadę z pokamedulskim klasztorem w Wigrach, a także nasi goście mogą skorzystać z rejsów elektryczną motorówką z przewodnikiem – mówi właściciel Osady na Cyplu. Zaznacza, że bogata oferta i stali klienci to efekt pracy nieraz po 24 godziny na dobę. – Szczęśliwie dla nas wszystko na początku działalności poszło zgodnie z planem. Oczywiście nie obyło się bez wyzwań, problemów wszelkiej maści, jednak ostatecznie, jesteśmy dokładnie tu, gdzie chcemy być. Pomogło nam w tym to, że cały czas się udoskonalaliśmy, słuchaliśmy opinii gości i wyciągaliśmy wnioski. Postawiliśmy sobie dość wysoko poprzeczkę, bo chcemy, aby nasi goście na starcie dostali pełen zakres informacji, które pozwolą im na możliwie pełne korzystanie z walorów Wigierskiego Parku Narodowego. To wymaga od nas stałego poszerzania wiedzy o regionie, historii i atrakcjach w okolicy. Z wszystkich naszych pomysłów goście oczywiście korzystają, najlepszym miernikiem jest to, że do nas wracają i polecają nas innym. Co do rozwijania oferty, warto się zastanowić nad pozyskiwaniem interesujących partnerów. Turystyka to naczynia połączone, muszą współistnieć szlaki turystyczne, bary, restauracje, muzea, atrakcje. Gość powinien móc gdzieś pójść, pojechać, coś odkryć. Jeśli chodzi o nasz grill bar, to jest chętnie odwiedzany, zarówno przez naszych gości, jak i gości zewnętrznych, ale cieszymy się, że wokół Wigier są inne gastronomie i inne atrakcje, do których nasi goście także mogą się udać. Inwestycją są także ludzie, którzy pracują na kempingu. Warto, aby poza pozytywną energią mieli przynajmniej przeszkolenie z kursu udzielania pierwszej pomocy. Nie jest niezbędny od strony przepisów, ale na pewno to wartość dodana miejsca, która ma związek z bezpiecznym wypoczynkiem gości.

Kemping wymaga nie tylko inwestycji, lecz także ciągłej troski. Z roku na rok rosną oczekiwania gości, internet pomaga w reklamie, ale jednocześnie opinia jednego niezadowolonego klienta pozostawiona bez rzetelnej odpowiedzi może zrobić więcej złego niż 10 pozytywnych opinii. Prowadzenie mediów społecznościowych to podstawa. Podobnie, jak czytelna i ciekawa strona internetowa z przejrzystą ofertą, stała obecność właścicieli kempingu, którzy reagują na zapytania czy potrzeby gości.

– Opieramy się na marketingu szeptanym, ale media społecznościowe to też ważny kanał dotarcia do nowych gości – mówi Jan Rzepiejewski.

Reklama i marketing plus bogata oferta pomagają się wyróżnić kempingowi na tle rosnącej konkurencji. Tym bardziej że w całej Polsce oprócz działających dużych kempingów coraz więcej jest mniejszych, usytuowanych na obrzeżach miast, dzięki czemu goście nie muszą jechać przez pół Polski, aby wypocząć.

– Nie ma nic złego w tańszych miejscach noclegowych, są klienci, którzy chcą po prostu spędzić noc bez żadnych udogodnień za możliwie jak najniższą cenę, jednak zgodnie z prawem i w wydzielonej przestrzeni. To nie musi być konkurencja tylko naturalne uzupełnienie rynku. Trzeba jednak pamiętać, że bardzo niska cena często oznacza ograniczone możliwości inwestowania w infrastrukturę, obsługę czy organizację pobytu. A to z czasem może rodzić niezadowolenie po obu stronach. Prosty przykład: jak na bardzo tanim polu skutecznie zagwarantować przestrzeganie ciszy nocnej, jeśli w dłuższej perspektywie wymaga to obecności osoby odpowiedzialnej za teren także w nocy – mówi Jan Rzepiejewski. Nie ma jednak wątpliwości, że coraz więcej będzie powstawać pól namiotowych i kempingów. I dużych, i małych.

– Czy będą to miejsca jakościowe, to już inna kwestia. My znamy wartość Osady i wiemy, dla kogo tworzymy to miejsce. Nie budujemy jej w opozycji do innych tylko jako część szerszej oferty regionu. Jeśli u nas kończą się miejsca albo nasza propozycja nie trafia w oczekiwania danego gościa, chętnie polecamy inne miejsca w okolicy. Ważne, że goście zostaną na Suwalszczyźnie i będą korzystali z atrakcji regionu, stymulując ich rozwój i polepszając atrakcyjność – podkreśla właściciel Osady na Cyplu.
– Jesteśmy na rynku dopiero czwarty sezon. Ale na pewno sukcesem już jest dla nas to, że przyjeżdżają do nas fantastyczni ludzie, którzy potrafią docenić wszechobecną naturę i mają zbliżone do naszego spojrzenie na to, jak powinny wyglądać wyjątkowe wakacje. Naszym zadaniem na kolejne lata jest dalsze ulepszanie, rozwijanie i porządkowanie Osady. W tym sezonie zgodnie z opiniami naszych gości gruntownie zmodernizowaliśmy główny węzeł sanitarny. W kolejnych latach planujemy uruchomić kwatery oraz zmodernizować pomosty. Jako że teren jest bardzo wdzięczny pod każdym względem, na pewno będziemy wymyślać kolejne atrakcje „na bieżąco” oraz dzięki rozmowom z naszymi gośćmi.