Najem nieruchomości prywatnej a VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ryczałt 8,5% i 12,5% w ramach najmu prywatnego

W 2009 r. podatnik nabył do majątku prywatnego budynek, który wykorzystywał do działalności gospodarczej. W 2022 r. przekształcił swoją jednoosobową działalność gospodarczą w spółkę z o.o. W ramach przekształcenia nieruchomość przydzielił do majątku prywatnego, poza działalnością spółki. Wynajmując budynek firmie pod lecznicę wynajął go więc już jako osoba prywatna. Uzyskiwane z tego tytułu przychody rozlicza w ramach najmu prywatnego ryczałtem 8,5% do progu 100 tys. a po jego przekroczeniu stawką 12,5%.

Właściciel nie trudnił się profesjonalnym obrotem nieruchomościami

Właściciel budynku nie podejmował żadnych działań specyficznych dla podmiotów zajmujących się profesjonalnym świadczeniem usług najmu w ramach działalności gospodarczej, ani marketingowych, ani nie korzystał z usług pośredników w najmie nieruchomości, ani w zarządzaniu nimi. Sam nie trudni się obrotem nieruchomościami, nie prowadzi czynnej działalności pozyskiwania nieruchomości celem ich późniejszego wynajmu.

W tych okolicznościach właściciel budynku sądził, że świadczony przez niego najem prywatny nieruchomości jest zwolniony z VAT, bowiem nie jest on wykonywany w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, ani on sam nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1. Na poparcie swojego stanowiska przywołał wyroki NSA z 27 października 2009 r. (sygn. akt I FSK 1043/08) oraz z 16 listopada 2011 r. (sygn. akt I FSK 1654/11). W pierwszym NSA orzekł, że podatnikiem VAT staje się tylko ten, kto podejmuje aktywność handlowania swoim majątkiem przybierającą formę zawodową, profesjonalną, powtarzalną, z zamiarem kontynuacji i w efekcie zorganizowaną. Na taki charakter działalności wskazywać może skala profesjonalnych, zorganizowanych czynności. W drugim, że aby właściciel majątku został uznany za podatnika VAT, w celu sprzedaży swojej nieruchomości musi podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Dla organu nie ma znaczenia, czy jest to najem prywatny

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko właściciela nieruchomości za nieprawidłowe. Jak stwierdził, podatnik oferuje usługę najmu, za którą otrzymuje wynagrodzenie. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, co świadczy o tym, że wykorzystuje on swoją nieruchomość w sposób ciągły w celu zarobkowym. Tak więc w opinii dyrektora KIS, świadczony przez właściciela budynku najem spełnia definicję działalności gospodarczej wyrażoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i podlega temu opodatkowaniu, bez względu na to, czy jest to najem nieruchomości prywatnej (interpretacja indywidualna z 18 sierpnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.303.2023.1.ID).

Zwolnienie z VAT. Nie każdy właściciel wynajmowanej nieruchomości musi płacić VAT

Nie wszyscy właściciele nieruchomości oferujący najem muszą być podatnikami VAT. Wszystko zależy od tego, czy wynajmować będą nieruchomość o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe, czy jak w opisanej sprawie na cele działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Nawet wynajmując nieruchomość niemieszkalną właściciel może korzystać ze zwolnienia z VAT. Chodzi o zwolnienie podmiotowe, przysługujące do progu 200 tys. zł rocznych obrotów z najmu.

Autor: Robert Nogacki, radca prawny, partner zarządzający, Kancelaria Prawna Skarbiec, specjalizująca się w doradztwie prawnym, podatkowym oraz strategicznym dla przedsiębiorców